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[乡情乡事]出海下乡要趁早,57万亿“土地流转”交易赛道等你来

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更多 夜的海 发布于:2016-02-04 13:56

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中介行业
现代社会中介生存在哪些行业?
1. 房产中介:分为租房中介和买房中介。解决买卖或租赁双方的信息不对称为主,以撮合成交抽比例提成为生。
2. 金融中介:通常叫理财师或投资顾问。解决投资者专业知识深度不够,无法找到风险与收益平衡产品,以过手投资资金抽取管理费服务费等为生。
3. 招商中介:线下中小规模商业的招商加盟。商业加盟不只是投钱,创业者自身属性也决定成功率。中介解决创业者属性与加盟公司的匹配问题,以向企业收加盟费抽成为生。
4. 留学中介:海外留学优质资源稀缺,申请渠道复杂,专业度高。中介解决对象匹配与跑腿办事,以收取服务费,部分收取学校返佣。
5. 求职中介:高端的猎头或者低端职业介绍门店,解决求职者与优秀公司信息对接,人才与岗位对接口。靠向企业收取薪资比例的佣金为生。
从中介这个职业,所在行业的纵向浏览能发现。中介对下游存在的价值主要存在三个方面:
1. 信息筛选困难。
2. 信息的专业深度导致超出解读能力。
3. 懒或者忙。
以房产中介为例,自1978年邓小平同志提出了关于房改问题至今,我国房地产历经三十余年,整个存量房交易比例由二手房交易几乎为0发展至今一线城市超过30%。另美国每年全国房产交易新房仅占所有房产交易的15%,国内所有房产交易比例朝此趋势发展已是不争之事实。
目前我国房产中介发展至今已有20余年,从“蛮荒“形象慢慢过渡到局部规范,脱颖而出的品牌如:链家、中原、我爱我家、世华、美联、21世纪等颇具规模的房地产经纪公司,2014年一场线下中介与线上房产平台之争后,双方开始慢慢向线上或线下进行针对性布局。期间由于资本烘焙,国内中介出现新的格局,链家网(链家地产)、Q房网(世华地产)、爱屋吉屋、房多多、房天下(原搜房网)、悟空找房等,2014年其中一些新进者高呼”去中介“之旗号一路高举高打发展至今,但由于房产交易实属为,低频,重决策消费类,且行业信息极其不对称需要时间沉淀,个别企业也不得不咽下急速扩张之恶果。
传统中介交易流程是业主放盘-客户上门-信息配对(经纪人)-议价撮合-签署居间合同-银行备案-办理权证变革-银行抵押-房屋交接。其流程目前正常走完为30天左右,购房者在此流程期间需逐步交付中介佣金(1-3%)、首付款、按揭费、税费等(以前各种奇葩费用更多,无怪落得”黑心中介”),那么到底中介服务费该不该收取?收多少?一时成为很多业内人士的“消费品”。
在美国,针对经纪行业有成形法律条例,所有房屋信息可沟通MLS房屋共享系统获取,房屋佣金经过市场多年的沉淀固定在6%上下。在国内,我们看到房天下0.5%、爱屋吉屋1%、链家网(1.5-3%),房多多(零佣金)等。具体聊下房多多,去年上半年开始发力二手房市场,几经波折在上海该家公司目前推出“直约”服务,让所有有置业需求的客户可以通过平台直接和业主面对面进行交易,双方达成意向后可通过平台进行:签署居间合同-银行备案-办理权证变革-银行抵押-房屋交接等相关服务,并不收取以房价为基础的中介佣金,并且还提供一些衍生的金融服务等。国内房地产二手房目前打得正酣,最终鹿死谁手尚未可知,无论如何企业的价值还是亘古不变,体现价值的同时赚取利润。
改革开放以来我国第二产业、第三产业一路高歌猛进,打造了中国成为世界第二中心的大好局面,但各领域产能过剩经济增速放缓,不知道从何时开始政界、商界都不约而同的宣导经济改革、经济转型等,且有不少言论认为在农业这个第一产业,将诞生10个XXXX,尤其以农村土地、农村金融、农产品等,后两者竞品和曝光率最高,但今日,咱们得换个方向聊聊做为农业第一生产资料的土地资源。
土地流转背景

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(注:供参考)
中华人民共和国成立之前,无论主张资本主义的国民党还是把社会主义作为目标的共产党,都要为耕者有其田的传统理念打土地革命战争。而1950年完成平均分地之后,也就是第三次土地革命战争的果实变成了所有农民共享之后,任何一个领袖上台仍然要做“耕者有其田”的政治承诺!农村土地流转从20世纪80年代中后期兴起到现今已经发展了近20年,但其发展始终不顺畅。改革开放后,农地流转实现了由“禁止流转”到“放开流转”再到“支持流转”,“规范流转”的制度变迁,取得重大进步。虽然农地流转的面积和比重在增加,但进展十分缓慢,而且相对于中国1.5亿农村劳动力转移规模而言,流转的比例仍然很小。
根据农村政策研究室调查,截至1984年年底,转出农地的户数占总承包户数的2.7%,转出的耕地只占总耕地的0.7%。1984-1992年间,全国农村固定观察点调查资料显示,完全没有转让过耕地的农户比重达93.8%,转让一部分耕地的农户比重仅1.99%。1993年抽样调查表明,1992年全国共有473.3万承包农户转包、转让农地1161万亩,分别占承包土地农户总数的2.3%和承包地总面积的2.9%。1995年,农业部农研中心对全国近3万农户进行了抽样调查,在全部样本中,有4.09%的农户将自己承包的一部分土地转包给他人经营,只有1.99%的农户转出了全部承包地。1998年,又一项对8省所做的抽样调查显示,参与流转的土地只占全部土地的3%—4%,流转比例相对高的浙江省也只有7%-8%。而到2002年,浙江这一比例也只有12.4%的比例,年均增长仅1个百分点,而其他省份,则更为缓慢。2003年农业部在农村固定观察点对全国东、中、西部20842户的抽样调查显示,全国土地流转面积占总耕地面积的9.1%, 其中,东、中、西三大区域分别为9%、11.6%、3.86%。
近几年,随着社会经济的不断发展和改革开放,力度的不断加大,城市化进程加快,农民收入结构、农业生产经营方式、农作物种植模式等发生了一系列变化。土地作为基本的生产资料,流转现象日益普遍,流转规模逐渐加大。据农业部经管司统计,截至2007年末,全国农村土地承包经营权流转总面积达6372万亩,比2006年增长14.8%,占家庭承包耕地总面积5.2%。特别是2008年以来,土地承包经营权流转明显加快,截至2008年8月底统计,各地上报的土地承包经营权流转面积已达到1.06亿亩,比上年增长66%,占承包耕地总面积的8.7%,比上年提高了3.5个百分点。但全国各地区之间农地流转规模发展却并不均衡,不过,从各地统计数据显示,总体方向一致,流转工作始终快速稳步的推进。目前,我国农村土地流转呈现以下几个特点:
(1)流转进程趋于加快。
(2)农地流转形式以转包出租为主,向多元化发展。
(3)流转主体呈多元化趋势。
(4)土地流转工作趋于规范化。

土地流转的提速也源于国家政策的关注,连续多个中央一号文件对土地流转的重视,使土地流转上升到一个新的高度。 2004年,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》,提出“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”;2008年,十七届三中全会通的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》;2014年《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》推出,明确了宅基地有偿退出,完善土地租赁、转让、抵押二级市场;2015年的《不动产登记暂行条例》以及《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》;2016年《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》,预计全国不动产登记信息平台于2017年前建立,皆促进了土地流转持续市场化。2015年5月《三秦都市报》公开一组数据,自2010年开始,陕西省农村土地流转平均每年增加70万亩以上,增速达到18%,其中,39.6%的流转土地流向各类新型经营主体。

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(注:供参考)
互联网+土地
现在的互联网创业大部分围绕城市展开,互联网最先改造的是第四产业信息产业,之后改造的是第三产业服务业,最近各种B2B及工业4.0也在改造第二产业制造业,从逻辑上来讲第一产业农业是不是也会被互联网改造呢?

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(注:供参考)

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(注:供参考)
2014年中国一产GDP占比9.2%二产占比42.6%,持续稳定下降中。在2014年底,中国农村劳动力人口约1.79亿,约占人口总数13%。据统计,截至2015年6月底,农村网民已经达到1.7亿人(供参考)。而目前,土地流转呈现加快发展的态势,全国家庭承包经营耕地流转面积 4.03亿亩,流转比例超过 30%,经营面积在 50 亩以上的专业大户超过 287 万户,家庭农场超过 87 万个,但99%以上的土地交易发生在线下。但据了解中国土地行业有57万亿规模,(农村消费数十万亿)这样一个巨大的市场竟然没有被改造过?
“村村通”,不仅仅局限于修路上,宽带网络以及智能手机的普及其实也在“通”的范围里。几年来,宽带互联网和智能手机向农村的渗透,可以用“洪水”来形容。但正因为这样的契机给了互联网+土地这种改造提供了可能,如果放眼十年看农村的变化,从最终的格局倒推当下的机会,可能会更清晰一些。未来十年,中国的农民数量一定会大规模减少,农民占比会由40%降低到 5%左右,人均耕地由10亩会向1000亩跃进,土地流转会大规模展开,农业生产会规模化、专业化,忽悠了十年的智慧农业应该不再虚无。

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(注:供参考)
但目前的基础设施支撑这种转变仍存在弱势,无论是农产品流通环节、农资流通环节,还是配套的金融服务,都还是久未改变的1.0的状态。农业产业链的改造可能是从需求端倒逼生产端的。那么当下互联网+土地应该如何落地?
2015年除O2O大战的狂欢,还有两个词汇开始普世“共享经济”、“个人崛起”,围绕着这两个主题未来很有可能实现的组织形式为:公司+雇员&平台+个人。之前有提到其他行业,去中介暂不现实,农村土地就更加不现实。农村土地流转的现状是,标的物分散、交易频率低、95%交易线下完成。那么要想做到纵深落地实现交易闭环,必定需要大量的地推人员,国内公司如村村乐,对外公布拥有10万网络村官,这10万人不隶属于公司员工却帮助公司实现业务落地,算国内农村比较成功的平台+个人公司之一,照此推演,土地流转应该也可以朝着这个路径去实现,由大规模的个人参与进来把真实闲置土地信息提交至线上和有需求的用户进行自由连接,由平台整合多方资源承担信息审核-合同签署-资金监管-权证办理-完成交接。
目前看来大致有两类人可做为连接点:一类是植根于农村的人,有当地的村长,他们懂农村也有原始资源积累并且属于村社土地法人。但大多年龄偏大业务理解能力相对较低,要搭建起来也需要时间沉淀,第二类有返乡后有想法的年轻人,这类人确实也懂农村,因在城里生活也易于沟通,但缺乏当地资源累计。
对于平台来说,只做信息收集、发布、提供等已经远远不行了,《逻辑思维》也提到互联网首先会消灭的行业之一就是中介。但个人认为:互联网首先会消灭的是通过信息的不对称获取利润的中介,而不是通过提供专业的中间服务(或代理服务)获利存活的中介。前者是与社会追求效率相悖反的,而后者是通过精细分工来提供高度专业化服务,与社会对效率的追求是一致的。总之,互联网被大力推崇的原因是它提高了资源配置的效率,符合效率规则的中介是不会被消灭的。总之,互联网+土地实践的效率肯定不会如十年前房屋中介日拱一卒的方式前进,这个垂直领域应该也会百花齐放。其居间服务的改造会比其他行业来的更快、更彻底。今年的农村互联网恰如4年前的O2O行业,看起来很土很 low。但未来会有大量创业者闯入。(例:国内二手车市场为例,目前有:优信、人人车、瓜子二手车、好车无忧等,其中瓜子二手车除了提供标准化的服务和C2C直约,在每次看车和交易的场景中都会安排相关人员辅助连接,虽然不像传统中介那样唱”主角戏“,但在实际交易中对买卖双方也起到了缓冲中庸并提高了交易效率。)

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目前市场
2015年O2O元年,死的死伤的伤,不少媒体开始鼓吹别再红海厮杀了,出海下乡要趁早,国内土地流转部分玩家也纷纷浮出水面。土流网、土地资源网(地合网)、聚土网等。土流网、土地资源网都属老牌土地信息门户网站,主要解决了信息和人的连接。两家横向比较,土流在前几年营销做得很好,官方数据截止目前各地发展加盟商147家,海外国家16个地区,进行各地区土地流转服务。土地资源网另辟蹊径通过整合全国各地区土地经纪人实现服务落地,目前官方数据全国已覆盖31省区、并在2015年分离出地合网为独立电商平台,开始布局垂直电商赛。聚土网属后来者,15年初上线,现整个全国各省分站138家,合作交易所92家,联合阿里、京东资产处置频道,国内首创农村资产在线拍卖。
目前我国95%土地流转还是实现于线下手拉手、传统土地中介、政府引导招商等,因暂时市场配套不成熟,整个土地交易还属于初期的“开荒”时期(类似国内房地产市场才开端时期)。
土流在该行业属老大哥,主营业务是加盟招商、信息查看服务费,2016年会以土地流转切入农村金融板块。对外宣称为土地版链家+58同城。
土地资源网/地合网,据悉2016年1月也会举办首届土地+互联网大会,整合全国土地运营商进行协作,激活农村闲置土地。对外宣称为地合网闭环+金融。
聚土网2015年初成立,8月完成天使轮,成立伊始励志要让土地不再闲置,一路以直营加众包模式至今,各地区联合土交所、农委、镇政府、村组织、众包运营商热暖协同作战,2016年将启动“合伙人”新发展战略。近来“合伙人”一词被试用到众多领域,以至于不少媒体开始调侃“合伙人”一词。但农村土地资源确实太大又相对分散,互联网渗透低。所以在业务落地上选择“连线”才算是正常路径。
行业分析
2016年各行业都将迎来新的挑战、新的不确定、新的突破和创新,土地流转行业也不例外。现有的业态大部分玩家都停留在1.0的渠道状态,因农村市场信息不对称、传播效率低还存在普遍现象,连线的战役应该还会持续1-2年。所以暂时农村市场拼的还是连接的数量和资源的把控力,单一的信息与人的连接再经历电商、O2O热之后已经不能满足用户需求,门户从盛至衰以是不争的事实。接下来以服务为切口的公司要想存活下去必须实现服务下沉落地。那么2016年各行家的选择和机会预测如下:
土流历经6年国内现有的加盟商已基本覆盖全国各省,但实际加盟商数量却逐步递减。2015年上半年执行过一次让平台个人地源信息开放,让个人用户可免费获取除代理商以外的土地信息。实行一段时间后因与各地加盟商存在利益冲突被迫暂停,就此可看出内部决策层也意识到传统代理模式的天花板。内部同时决定2015年平台发力农村金融,跌跌撞撞至2015年年末终得上线。终上所述未来土流网是有可能依托常年累计的用户优势,2016年保障加盟商的复合增长数。实现公司业务半径、交易效率、服务内容等业务节点上实现增长和扩张,完成公司的整体调整。当然要做到这一步对土流本身而言定是一次切肤断臂的革命,毕竟要保障效率必须放弃以往的商业模式,如果再以原有的业务路径,连接点的效率和数量都不会达到终极预期,发力农村金融的战略目的最终也会事与愿违。
模拟一下土流2016年有可能执行的业务方向:
1、对已签约分站,保障正常的业务支撑,并在不影响其正常发展的周边地区发展新连接点,让已签约分站逐个就范。当然彼此并不存在生死博弈,拉上谈判桌后,尽量寻找一个让双方都能平衡的点进行利益谈判达成共识。只是让各地已签约分站不成为新业务的羁绊,实行“边打。边哄”策略。
2、发展新的连接点:1)效仿村村乐把末端落地到镇/村一级,实现独立土地经纪。2)向前一小步,继续发展县级分站业务上做相对调整,免加盟费保留品牌押金。效仿京东一样逐步建立县级运营中心圈点打园。这样可缓解原有代理模式停滞不前的境况,换来新的发展效率。对土流而言不管选择哪一步都在推翻以往的业务模式,重新在连接上做出新选择,这样可的放大业务半径,提高交易效率,壮士断脉总是需要勇气和牺牲,还是那句话:“调整了不一定能活但不调整就必定会死。
土地资源网,过去6年平台累计相应用户,整合土地经纪人基本覆盖全国各省,还具备一套土地经纪人基本培训流程和发展路径。2015年剥离出更符合时下商业环境的垂直电商平台-地合网,以证其革命之心。平台已开始对单个房源呈现上进行升级,包括实地勘探、无人机拍摄、信息完善、信息标准化等。截止目前也算是一手好牌。未来基本发展路径:
1、继续对用户提供丰富高质量的地源内容。
2、在经纪人整合业务路径上建立新的抓手,以主要城市建立运营中心,发展该地区更多连接点参与到土地流转行业中来。
3、从新定义土地交易流程、收费标准、运营规则等。
4、创造更多的能实现双边价值的产品。2016年1月该平台已举办首届土地+互联网峰会,官方消息以与全国各地区30余家分站达成合作,目前尚不知是否以收取加盟费来达成连接。
聚土网,过去1年平台也累计部分用户,整合全国各省分站138家、交易所92家,联合阿里、京东资产处置频道国内首创农村资产在线拍卖。官方数据通过自建交易团队完成土地交易35余万亩。对于土地流转整个交易流程已经完全走通。据悉公司内部高层以决定16年公司会推动“土地合伙人”战略落地,志在打造土地流转行业“平台+个人”模式,让天下所有对农村对土地有兴趣、爱分享、重诚信的人纷纷加入进来。创造更多农村就业,实现个人增收、时间自由、生活自由去适应未来的全新组织形态。现目前已知范围类阿里、京东、云农场、田圈圈、村村乐、包括传统企业温氏集团等都在做平台+个人的事儿其中温氏埋头苦干30余年以公司+农户成功登顶,目前集团销售额生猪占全国总销售5%、生擒站全国10%以外,别的行家都只能说在农村这块儿市场上才刚刚上路。土地流转类似房产交易也属于非标产品交易周期长、交易额度大、交易流程错综复杂、各方利益都需平衡、相关政策繁多、且政府配套相对不成熟,不深入其中一年半载很难自说其成。不过该司自营交易以有一年有余并以完成交易35余万亩,喊出平台+个人的口号必定是已想清楚如何落地。未来该公司务必把以下几个流程标准化,才可保证复制效率和业务抓手同时实现:
1、把点的末端基本固定到/镇/乡一级,每个区域由区域负责人进行培训和维护。
2、为合伙人提供业务收益最大、周期最短、执行难度最低的产品。、
3、制定一套完善的土地经纪人培训流程。
4、建立一套从信息采集-收益机制-平台合伙人等运营规则。
5、创造更多的可收益产品。
互联网土地流转行业各家基本都独树一帜,但最终能存活活下来的公司,必须实现以下几个通理:一是同时实现个人、用户、平台三方基本利益。二是可无限放大业务半径。三是产品的制造能力。57万亿土地交易赛道,前路漫漫应该还会有更多的“猎人”会前赴后继的赶上来........
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